Costa Rica construye más viviendas, pero menos hogares pueden pagar una casa propia
Costa Rica enfrenta una paradoja en el acceso a la vivienda: mientras la construcción residencial alcanzó en 2025 uno de sus niveles más altos de los últimos 13 años, cada vez menos hogares pueden financiar una propiedad mediante un crédito hipotecario.
El Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025, elaborado por el Posgrado en Arquitectura de la Universidad de Costa Rica (UCR), el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) y Gestionando Hábitat, revela que apenas el 8,3% de los hogares costarricenses tiene una vivienda propia con crédito hipotecario activo, frente al 24,7% que registra en promedio la OCDE.
El director general del Gestionado Hábitat, Minor Rodríguez, explicó más datos arrojados en el estudio.
Durante 2025, el país registró 20.414 permisos para proyectos residenciales, que contemplaron 26.212 viviendas. El volumen alcanzó la segunda cifra más alta de los últimos 13 años y marcó un récord en metros cuadrados proyectados, con 2.604.031 m².
El director ejecutivo del CFIA, Javier Chacón, indicó que es fundamental saber de este informe.
El estudio también analizó la posibilidad de que los hogares financien una vivienda de ₡76,5 millones, monto utilizado como referencia del tope de interés social. El resultado muestra una fuerte brecha entre los ingresos de las familias y las condiciones que exige el sistema financiero.
Según el informe, 81,4% de los hogares que alquilan enfrenta algún grado de exclusión o condicionamiento para acceder a un crédito de vivienda. Los investigadores aclaran que este porcentaje no representa una tasa real de rechazo bancario, pero sí muestra las dificultades que enfrentan los hogares para cumplir con las condiciones de financiamiento.
Solo el 20% de los hogares con mayores ingresos logra calificar con holgura en todos los escenarios analizados.
El informe también señala un cambio importante en la distribución de la población. Los cuatro distritos centrales de San José perdieron 46% de sus habitantes entre 1963 y 2022, pese a contar con una de las mejores concentraciones de infraestructura pública del país.
Mientras el centro pierde población, la Gran Área Metropolitana continúa su expansión hacia zonas periféricas. El costo del suelo representa una de las principales barreras para ese crecimiento: el valor promedio alcanza unos US$358 por metro cuadrado y puede representar hasta el 43% del costo total de una vivienda.
Los investigadores identificaron, además, oportunidades para recuperar población en el centro de San José. Un análisis edificio por edificio encontró espacio para incorporar hasta 1.100 nuevos habitantes en inmuebles que actualmente tienen un uso limitado.
El panorama que expone el informe muestra así una contradicción: Costa Rica mantiene un fuerte ritmo de construcción, pero una parte cada vez mayor de la población enfrenta dificultades para convertir esa oferta en una vivienda propia.
